Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Steuervorteil Denkmalimmobilie

Wer in Deutschland Steuern sparen möchte, hat dazu nur noch wenige Möglichkeiten. Eine der attraktivsten ist die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie. Mit der Denkmalabschreibung (Denkmal-AfA) können Ihre Kunden einen Teil der Erwerbskosten steuerlich geltend machen – und den Staat spürbar am Erwerb ihrer Immobilie beteiligen. Egal, ob es sich um eine Kapitalanlage oder eine Immobilie zur Eigennutzung handelt. Ein Aspekt, der umso interessanter ist, als absetzungsfähige Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien oft einen beträchtlichen Anteil am Kaufpreis ausmachen.

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Denkmalabschreibung

Wie funktioniert die Denkmalabschreibung?

Die Denkmalabschreibung oder Denkmal-AfA wird geregelt durch das deutsche Einkommensteuergesetz. Von ihr profitieren kann sowohl derjenige, der die Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, als auch derjenige, der vorhat, selbst in der Immobilie zu wohnen.

Wie hoch der Steuervorteil im Einzelfall ist, hängt vor allem davon ab, wie hoch die Kosten für die Sanierung der Immobilie im Vergleich zum Kaufpreis sind. In der Praxis kann der Sanierungsanteil 70 % und mehr vom Kaufpreis ausmachen.

Wie rechnet sich die Denkmalabschreibung für meinen Kunden?

Die Frage, wie genau sich die Denkmalabschreibung auf die finanzielle Situation Ihres Kunden auswirkt, kann nur ein Steuerberater beantworten. Wie der Effekt der Denkmal-AfA auf die Vermögensplanung Ihres Kunden ungefähr aussehen kann, können Sie jetzt mithilfe unseres Steuerrechners ermitteln.

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Welche gesetzlichen Grundlagen gibt es für die Denkmalabschreibung?

Die gesetzlichen Grundlagen für die Denkmalabschreibung sind im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG) verankert. Die §§ 7h und 7i EStG regeln die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger, § 10f EStG regelt die Denkmalabschreibung für Eigennutzer.

Unterschiedlich festgelegt ist, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum Kapitalanleger und Eigennutzer von der Denkmalabschreibung profitieren können. Es gilt:

» Kapitalanleger können 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben.

» Eigennutzer können 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben.

Wann gilt die Denkmalabschreibung?

Die Denkmalabschreibung gilt immer dann, wenn der Immobilienkauf vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen zwei Fällen:

der Abschreibung von „echten“ Denkmalgebäuden und
der Abschreibung von Gebäuden in sogenannten „Sanierungsgebieten“.

Was sind „echte“ Denkmalgebäude?

„Echte“ Denkmalgebäude sind Einzelgebäude, die vom Denkmalamt aufgrund besonderer gestalterischer oder architektonischer Merkmale als Denkmalimmobilie bzw. als Baudenkmal eingestuft und in die örtliche Denkmalliste aufgenommen werden. In diesem Fall wird die Denkmalabschreibung durch § 7i EStG geregelt.

Wann und warum gilt die Denkmalabschreibung für Gebäude in sogenannten „Sanierungsgebieten“?

Hintergrund für die Festlegung von Sanierungsgebieten ist der Wunsch, innerstädtische Quartiere zu erhalten und auf aktuellen Wohnstandard zu bringen. Deswegen wird die Sanierung von Gebäuden, die innerhalb eines solchen Gebiets liegen, durch die Denkmalabschreibung und die damit verbundenen Steuervorteile gefördert – auch wenn der Altbaubestand im Einzelnen nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt. Gesetzliche Grundlage für diese Art der Förderung ist der § 7h EStG.

Auf welcher Grundlage wird die Denkmalabschreibung erhoben?

Basis für die Berechnung der Denkmalabschreibung ist grundsätzlich nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie, sondern nur der Anteil des Kaufpreises, der auf die ausgewiesene Sanierung entfällt. Das können 70 % vom Kaufpreis und mehr sein.

Die Berechnung der Denkmalabschreibung im » Fellowhome-Steuerrechner beruht immer auf den Angaben des jeweiligen Bauträgers. Der Bauträger wiederum leitet die Höhe der Denkmalabschreibung ab aus

der Höhe des gesamten Instandsetzungsaufwandes
seinen Erfahrungswerten
der zugrundeliegenden Gesamtkalkulation.

Wichtig zu wissen ist, dass der Bauträger seine Sanierungspläne immer mit dem Denkmalamt abstimmen muss. Für Ihren Kunden ergibt sich daraus eine gewisse Kalkulationssicherheit für die zu erwartende Denkmalabschreibung.Vollständige Sicherheit darüber, wie hoch die steuerlich anzuerkennende Denkmalabschreibung ist, hat Ihr Kunde allerdings erst mit der Denkmalbescheinigung und damit nach Abschluss der Sanierungsarbeiten.

Wer kann die Denkmalabschreibung nutzen?

Die Denkmalabschreibung kann im Grunde jeder nutzen, der in der Bundesrepublik Deutschland Steuern zahlt. Voraussetzung ist, dass der Immobilienkauf vor Beginn der Sanierungsarbeiten erfolgt.

Kapitalanleger

Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre zu 100 % abschreiben. Die Denkmalabschreibung beträgt in diesem Fall in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % und in den darauffolgenden 4 Jahren jeweils 7 % des Sanierungsanteils.

Kapitalanleger, die den Immobilienerwerb über ein Darlehen finanzieren, können Schuldzinsen, die im Zuge des Darlehens fällig werden, zusätzlich steuerlich geltend machen und mit den Mieteinnahmen verrechnen.

Eigennutzer

Auch Eigennutzer profitieren durch die Denkmalabschreibung von hohen Steuervorteilen. Sie haben die Möglichkeit, den Sanierungsanteil über 10 Jahre zu 90 % abzuschreiben. Dabei beträgt die Abschreibung jeweils 9 % des Sanierungsanteils jährlich.

Für den Eigennutzer bedeutet diese Steuerersparnis bares Geld – das er wiederum sinnvoll für den Immobilienerwerb nutzen kann. Um ein paar Quadratmeter Immobilie mehr zu erwerben, zum Beispiel. Oder um ein Bankdarlehen schneller zu tilgen und damit von dem Zinsvorteil zu profitieren, den die meisten Banken für „Schnelltilger“ bieten. So oder so – die Steuerersparnis zahlt sich für Anleger meist doppelt aus!

Schutz von wertvoller Bau- und Wohnkultur

Dass der Staat den Erwerb von Denkmalimmobilien finanziell unterstützt, hat einen guten Grund: Schützenswerte Bau- und Wohnkultur soll gepflegt und erhalten werden. Denkmalschutz dient dem Kulturschutz – und wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, trägt zum Erhalt wertvoller Bausubstanz bei. Ein Argument mehr, in eine denkmalgeschützte Immobilie zu investieren, finden Sie nicht?

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